Investorenauswahlverfahren und Konzeptvergabe

Für die Ver­äu­ße­rung lan­des­ei­ge­ner und/oder städ­ti­scher Grund­stü­cke an Inves­to­ren oder pri­va­te Bau­her­ren gibt es meh­re­re Ver­fah­rens­mög­lich­kei­ten. Die gewähl­te Ver­ga­be­art hat dabei Aus­wir­kun­gen auf die Ein­fluss­nah­me des öffent­li­chen Auf­trag­ge­bers auf lie­gen­schafts­po­li­ti­sche Ziel­set­zun­gen und soll­te des­halb sorg­fäl­tig geprüft werden.

Grund­sätz­lich muss ent­schie­den wer­den ob der Preis die zen­tra­le Rol­le bei der Ver­äu­ße­rung spielt oder ob ein Kon­zept­ver­fah­ren zur Anwen­dung kommt, in wel­chem die Bieter/Bewerber ein pro­jekt­be­zo­ge­nes Kon­zept entwickeln/vorstellen müs­sen. Das kon­zep­tio­nel­le Ergeb­nis fließt zu einem vor­her fest­ge­leg­ten Anteil in die Gesamt­be­wer­tung mit ein. Kon­zept­ba­sier­te Ver­ga­be­ver­fah­ren wer­den ver­mehrt zur Anwen­dung gebracht, da die­se vie­le Vor­zü­ge für die Stadt- und Orts­ent­wick­lung mit sich bringen.

Das Ver­hält­nis Kaufpreis/Konzept bie­tet fol­gen­de Optio­nen für die Verfahrensart:

  • Bie­ter­ver­fah­ren (Höchst­preis­ver­fah­ren)

In die­sem Ver­fah­ren bil­det der Kauf­preis ein­zi­ges Wer­tungs­kri­te­ri­um. Den Zuschlag bekommt der Bie­ter oder Bewer­ber, wel­cher das höchs­te Gebot erteilt.
Eine Direkt­ver­ga­be ist unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen eben­falls möglich.

In bei­den Ver­fah­ren kann im Kauf­ver­trag ver­ein­bart wer­den, dass Ziel­vor­ga­ben für die künf­ti­ge Grund­stücks­ent­wick­lung ein­zu­hal­ten sind. So kann im Kauf­ver­trag die Durch­füh­rung eines Archi­tek­ten­wett­be­werbs nach RPW fest­ge­schrie­ben wer­den, um eine best­mög­li­che städ­te­bau­lich-archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät zu erreichen.

  • Kon­zept­ver­ga­be

Bei der Kon­zept­ver­ga­be steht die Qua­li­tät des ein­ge­reich­ten Kon­zepts im Fokus der Vergabeentscheidung.

Best­ge­bots­ver­fah­ren:
Beim Best­ge­bots­ver­fah­ren setzt sich die Bewer­tung aus dem Kon­zept und dem Kauf­preis des Bewerbers/Bieters zusam­men, wobei eine Wich­tung von etwa 70 % Kon­zept und etwa 30 % Kauf­preis üblich ist. Dabei soll­te der Kon­zept­an­teil über­wie­gen. Das über­zeu­gends­te (und damit wirt­schaft­lichs­te) Gesamt­an­ge­bot erhält den Zuschlag.

Fest­preis­ver­fah­ren:
Im Fest­preis­ver­fah­ren wird aus­schließ­lich die Qua­li­tät des vor­ge­leg­ten Kon­zepts bewer­tet. Der Kauf­preis wird vom Grund­stücks­ei­gen­tü­mer fest­ge­legt. Die Bieter/Bewerber nen­nen kei­nen eige­nen Kauf­preis. Es wer­den ledig­lich Qua­li­täts­kri­te­ri­en (Kon­zept) bewertet.

  • Archi­tek­ten­wett­be­wer­be nach RPW im Investorenauswahlverfahren

Liegt der Schwer­punkt auf der archi­tek­to­ni­schen und städ­te­bau­li­chen Qua­li­tät eines Pro­jek­tes, emp­fiehlt sich die Durch­füh­rung eines Archi­tek­ten­wett­be­werb nach RPW.

Beim soge­nann­ten Inves­to­ren­wett­be­werb han­delt es sich um eine Art des Inves­to­ren­aus­wahl­ver­fah­rens, bei wel­chem bereits mit dem Ange­bot ein Archi­tek­tur­ent­wurf ein­ge­reicht und in die Bewer­tung ein­be­zo­gen wird. Bie­ter bzw. Bewer­ber sind häu­fig Bewer­ber­ge­mein­schaf­ten bestehend aus Inves­tor und Architekt.

Alter­na­tiv kann bei einem Inves­to­ren­aus­wahl­ver­fah­ren, bei dem im Ver­fah­ren kein archi­tek­to­ni­scher Ent­wurf ein­zu­rei­chen ist, der desi­gnier­te Bewer­ber / Bie­ter (nach dem Ver­kauf des Grund­stücks) zur Durch­füh­rung eines Archi­tek­ten­wett­be­werbs nach RPW ver­pflich­tet wer­den. So kön­nen unter­schied­li­che Instru­men­te (z.B. ein städ­te­bau­li­cher Ver­trag oder eine Anhand­ga­be­ver­ein­ba­rung) die zukünf­ti­ge Umset­zung posi­tiv beeinflussen.

 

Los­wei­se Vergabe

Han­delt es sich um ein grö­ße­res Grund­stück, wel­ches in meh­re­re Bau­fel­der auf­ge­teilt wer­den kann, ist es vor­teil­haft, die­se Bau­fel­der in ein­zel­ne Lose ein­zu­tei­len und sepa­rat zu ver­ge­ben. Bei ein­zel­nen Losen kön­nen zudem die Anfor­de­run­gen der grund­stück­s­in­di­vi­du­el­len Bewer­bungs­pa­ra­me­ter vari­iert werden.

Inter­es­sen­be­kun­dung

Um schon im Vor­aus der Ange­bots­auf­for­de­rung eine gro­be zu erwar­ten­de Anzahl von inter­es­sier­ten Bewer­bern abschät­zen zu kön­nen und das Markt­in­ter­es­se zu berück­sich­ti­gen gibt es die Mög­lich­keit vor dem Inves­to­ren­aus­wahl­ver­fah­ren eine Inter­es­sen­be­kun­dungs­pha­se (z.B. kom­bi­niert mit einer Markt­er­kun­dung) vorzunehmen.

 

Neben der Betreu­ung des Ver­fah­rens bie­ten wir eine umfäng­li­che Bera­tung und unter­stüt­zen Sie mit fol­gen­den Aspekten:

  • Aus­wahl der geeig­ne­ten Verfahrensart
  • all­um­fas­sen­de Beglei­tung und Bera­tung (auch nach der Zuschlagserteilung)
  • Auf­stel­lung der Min­dest­an­for­de­run­gen und Zuschlagskriterien
  • Zusam­men­stel­lung des Bewer­tungs­gre­mi­ums (u.a. Aus­wahl von Sach­ver­stän­di­gen und Bera­tern bzw. Preis­ge­richts­ju­ry bei RPW-Wettbewerben)
  • Anfer­ti­gung der Grund­stücks­ver­ga­be­aus­schrei­bung mit einer ziel­ge­rich­te­ten For­mu­lie­rung von Rah­men­be­din­gun­gen, Auf­ga­ben­stel­lung und Ziel­set­zung bzw. For­mu­lie­rung einer Aus­lo­bungs­un­ter­la­ge bei RPW-Wettbewerben
  • Erläu­te­rung des Ver­fah­rens in poli­ti­schen oder beglei­ten­den Gremien
  • Bekannt­ma­chung des Verfahrens
  • Abwick­lung von Inter­es­sen­be­kun­dungs­ver­fah­ren und Markterkundungen
  • Vor­be­rei­tung und Nach­be­rei­tung, Mode­ra­ti­on, Doku­men­ta­ti­on und Koor­di­na­ti­on sämt­li­cher Sit­zun­gen und Ver­an­stal­tun­gen (Ver­hand­lungs- und Abstim­mungs­run­den sowie Kol­lo­qui­um und Preis­ge­richts­sit­zun­gen bei RPW-Wett­be­wer­ben etc.)
  • Bewer­ber- und Bie­ter­kom­mu­ni­ka­ti­on über den gesam­ten Verfahrensablauf
  • For­ma­le, rech­ne­ri­sche und inhalt­li­che Vor­prü­fung der Ange­bo­te / Bewerbungsunterlagen
  • Bei RPW-Wett­be­werb Vor­prü­fung von Wett­be­werbs­bei­trä­gen und Anfer­ti­gen eines objek­ti­ven, nicht wer­ten­den und umfas­sen­den Vorprüfberichts
  • Bekannt­ma­chung der Auf­trags­ver­ga­be bzw. Ver­öf­fent­li­chung der Wett­be­werbs­er­geb­nis­se in den ent­spre­chen­den Medien
  • Koor­di­na­ti­on und Orga­ni­sa­ti­on von Ausstellungen

Durch das Wach­sen der Städ­te gewinnt die Lie­gen­schafts­po­li­tik bei der Ver­ga­be von öffent­li­chen Grund­stü­cken immer mehr an Bedeu­tung. Eine sozi­al gerech­te und nach­hal­ti­ge Stadt­ent­wick­lung, ver­bun­den mit der Ver­ant­wor­tung urba­ne und leben­di­ge Stadt­quar­tie­re zu schaf­fen, soll­te grund­le­gen­de Ziel­set­zung für die Ent­wick­lung von Pro­jek­ten sein.
Bei der Aus­wahl und Durch­füh­rung von Ver­ga­be­ver­fah­ren darf die­ser fina­le Zweck nicht außer Acht gelas­sen wer­den. Daher gilt es die unter­schied­li­chen Ver­fah­rens­ab­läu­fe und deren Alter­na­ti­ven ‑im Zuge der Bera­tung- ent­spre­chend zu berücksichtigen.

Bei Bedarf bera­ten wir Sie auch ger­ne über wei­te­re The­men der Vergabeverfahren.