Investorenauswahlverfahren und Konzeptvergabe

Für die Veräußerung landeseigener und/oder städtischer Grundstücke an Investoren oder private Bauherren gibt es mehrere Verfahrensmöglichkeiten. Die gewählte Vergabeart hat dabei Auswirkungen auf die Einflussnahme des öffentlichen Auftraggebers auf liegenschaftspolitische Zielsetzungen und sollte deshalb sorgfältig geprüft werden.

Grundsätzlich muss entschieden werden ob der Preis die zentrale Rolle bei der Veräußerung spielt oder ob ein Konzeptverfahren zur Anwendung kommt, in welchem die Bieter/Bewerber ein projektbezogenes Konzept entwickeln/vorstellen müssen. Das konzeptionelle Ergebnis fließt zu einem vorher festgelegten Anteil in die Gesamtbewertung mit ein. Konzeptbasierte Vergabeverfahren werden vermehrt zur Anwendung gebracht, da diese viele Vorzüge für die Stadt- und Ortsentwicklung mit sich bringen.

Das Verhältnis Kaufpreis/Konzept bietet folgende Optionen für die Verfahrensart:

• Bieterverfahren (Höchstpreisverfahren)

In diesem Verfahren bildet der Kaufpreis einziges Wertungskriterium. Den Zuschlag bekommt der Bieter oder Bewerber, welcher das höchste Gebot erteilt.
Eine Direktvergabe ist unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls möglich.

In beiden Verfahren kann im Kaufvertrag vereinbart werden, dass Zielvorgaben für die künftige Grundstücksentwicklung einzuhalten sind. So kann im Kaufvertrag die Durchführung eines Architektenwettbewerbs nach RPW festgeschrieben werden, um eine bestmögliche städtebaulich-architektonische Qualität zu erreichen.

• Konzeptvergabe

Bei der Konzeptvergabe steht die Qualität des eingereichten Konzepts im Fokus der Vergabeentscheidung.

Bestgebotsverfahren:
Beim Bestgebotsverfahren setzt sich die Bewertung aus dem Konzept und dem Kaufpreis des Bewerbers/Bieters zusammen, wobei eine Wichtung von etwa 70 % Konzept und etwa 30 % Kaufpreis üblich ist. Dabei sollte der Konzeptanteil überwiegen. Das überzeugendste (und damit wirtschaftlichste) Gesamtangebot erhält den Zuschlag.

Festpreisverfahren:
Im Festpreisverfahren wird ausschließlich die Qualität des vorgelegten Konzepts bewertet. Der Kaufpreis wird vom Grundstückseigentümer festgelegt. Die Bieter/Bewerber nennen keinen eigenen Kaufpreis. Es werden lediglich Qualitätskriterien (Konzept) bewertet.

• Architektenwettbewerbe nach RPW im Investorenauswahlverfahren

Liegt der Schwerpunkt auf der architektonischen und städtebaulichen Qualität eines Projektes, empfiehlt sich die Durchführung eines Architektenwettbewerb nach RPW.

Beim sogenannten Investorenwettbewerb handelt es sich um eine Art des Investorenauswahlverfahrens, bei welchem bereits mit dem Angebot ein Architekturentwurf eingereicht und in die Bewertung einbezogen wird. Bieter bzw. Bewerber sind häufig Bewerbergemeinschaften bestehend aus Investor und Architekt.

Alternativ kann bei einem Investorenauswahlverfahren, bei dem im Verfahren kein architektonischer Entwurf einzureichen ist, der designierte Bewerber / Bieter (nach dem Verkauf des Grundstücks) zur Durchführung eines Architektenwettbewerbs nach RPW verpflichtet werden. So können unterschiedliche Instrumente (z.B. ein städtebaulicher Vertrag oder eine Anhandgabevereinbarung) die zukünftige Umsetzung positiv beeinflussen.

Losweise Vergabe

Handelt es sich um ein größeres Grundstück, welches in mehrere Baufelder aufgeteilt werden kann, ist es vorteilhaft, diese Baufelder in einzelne Lose einzuteilen und separat zu vergeben. Bei einzelnen Losen können zudem die Anforderungen der grundstücksindividuellen Bewerbungsparameter variiert werden.

Interessenbekundung

Um schon im Voraus der Angebotsaufforderung eine grobe zu erwartende Anzahl von interessierten Bewerbern abschätzen zu können und das Marktinteresse zu berücksichtigen gibt es die Möglichkeit vor dem Investorenauswahlverfahren eine Interessenbekundungsphase (z.B. kombiniert mit einer Markterkundung) vorzunehmen.

Neben der Betreuung des Verfahrens bieten wir eine umfängliche Beratung und unterstützen Sie mit folgenden Aspekten:

• Auswahl der geeigneten Verfahrensart
• allumfassende Begleitung und Beratung (auch nach der Zuschlagserteilung)
• Aufstellung der Mindestanforderungen und Zuschlagskriterien
• Zusammenstellung des Bewertungsgremiums (u.a. Auswahl von Sachverständigen und Beratern bzw. Preisgerichtsjury bei RPW-Wettbewerben)
• Anfertigung der Grundstücksvergabeausschreibung mit einer zielgerichteten Formulierung von Rahmenbedingungen, Aufgabenstellung und Zielsetzung bzw. Formulierung einer Auslobungsunterlage bei RPW-Wettbewerben
• Erläuterung des Verfahrens in politischen oder begleitenden Gremien
• Bekanntmachung des Verfahrens
• Abwicklung von Interessenbekundungsverfahren und Markterkundungen
• Vorbereitung und Nachbereitung, Moderation, Dokumentation und Koordination sämtlicher Sitzungen und Veranstaltungen (Verhandlungs- und Abstimmungsrunden sowie Kolloquium und Preisgerichtssitzungen bei RPW-Wettbewerben etc.)
• Bewerber- und Bieterkommunikation über den gesamten Verfahrensablauf
• Formale, rechnerische und inhaltliche Vorprüfung der Angebote / Bewerbungsunterlagen
• Bei RPW-Wettbewerb Vorprüfung von Wettbewerbsbeiträgen und Anfertigen eines objektiven, nicht wertenden und umfassenden Vorprüfberichts
• Bekanntmachung der Auftragsvergabe bzw. Veröffentlichung der Wettbewerbsergebnisse in den entsprechenden Medien
• Koordination und Organisation von Ausstellungen

Durch das Wachsen der Städte gewinnt die Liegenschaftspolitik bei der Vergabe von öffentlichen Grundstücken immer mehr an Bedeutung. Eine sozial gerechte und nachhaltige Stadtentwicklung, verbunden mit der Verantwortung urbane und lebendige Stadtquartiere zu schaffen, sollte grundlegende Zielsetzung für die Entwicklung von Projekten sein.
Bei der Auswahl und Durchführung von Vergabeverfahren darf dieser finale Zweck nicht außer Acht gelassen werden. Daher gilt es die unterschiedlichen Verfahrensabläufe und deren Alternativen -im Zuge der Beratung- entsprechend zu berücksichtigen.

Bei Bedarf beraten wir Sie auch gerne über weitere Themen der Vergabeverfahren.